土地增值税清算时，公共配套设施费如何处理?

问：我公司开发的住宅小区，根据规划要求建造人防工程、有产权地下车库、无产权地下车库、物业管理用房、业主共有的会所和幼儿园等配套设施。人防工程平时做车库由物业管理公司出租，有产权车库对外出售可以办理产权证，没有产权的车库由我公司出租20年的使用权，幼儿园移交教育部门。请问，这些公共配套设施费在土地增值税清算时应当如何处理?

答：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园、托儿所、医院、学校、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

根据上述原则，结合《关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法 》的通知》(国税发[2009]31号)，对贵公司开发项目中的公共配套设施费的处理提出如下建议：

(一) 人防工程的处理

《中华人民共和国防空法》规定，人防工程产权属于国家，使用权、收益权归投资人所有，人防工程建成后，应当由人防办验收，产权归国建所有，其成本应当分摊到有关开发产品的可售面积当中，由可售面积承担。为提高其利用率，物业出租时，取得的租金收入应当缴纳营业税、房产税、企业所得税等。

(二) 有产权车库的处理

有产权的车库应当作为独立的成本核算对象核算其成本，出售时应当单独计算收入，土地增值税清算时应当作为独立的房产类别进行清算，不属于普通标准住宅，按其他类房产计算缴纳土地增值税。

(三) 无产权地下车库的处理

无产权车位包括两种：一种是人防车位，一种是非人防无产权车位。实务中开发商对无产权车位可能采取变相销售的方式，例如有的开发商与业主签订一次性车位转让使用权合同，或者是与业主签订车位租赁合同，租期为二十年，二十年之后的使用权赠送等方式变相销售车位。对该种变相销售的地下车位取得的收入是否作为土地增值税清算的收入?由于国家没有明确的规定，实务中态度分成截然不同的两种，一种是根据《关于印发<营业税税目注释(试行稿)>的通知》(国税发[1993]149号)规定：以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物，将无产权地下车位的变相销售收入确认为土地增值税清算收入，同时允许成本扣除，例如青岛、天津、湖北、浙江;一种是形式重于实质，将无产权地下车位的变相销售收入不确认为土地增值税清算收入，同时不允许成本扣除，例如济宁、辽宁、新疆等。

(四) 物业管理用房、业主共有会所的处理

物业管理用房、业主共有的会所，属于非营利的长和产权属于全体业主的房产，开发成本作为“公共配套设施费”分配计入有关开发产品成本，在计算土地增值税时可以扣除。

(五) 幼儿园的处理

开发项目中建造的幼儿园已经移交地方教育部门，属于简称后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利社会公共事业的设施，开发成本作为“公共配套设施费” 分配计入有关开发产品成本，在计算土地增值税时可以扣除。