房地产行业涉及税种： 营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、车船使用税、印花税契税、个人所得税、土地增值税；我们已经有文专门介绍了营业税，下面我们将要介绍营业税之外的其他税项。

一、城市维护建设税

城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。

①纳税义务人所在地在淄博市五个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%;

②纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%;

③纳税义务人所在地不在①②项范围内的，税率为1%;

二、 教育费附加

教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额,附加率为3%。计算公式:应交教育费附加额=应纳营业税税额×费率。

三、土地增值税

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。具体讲：

一是对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地未经国家征用不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围。

二是转让地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

三是附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

四是取得收入的行为，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。

房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：

1、取得土地使用权所支付的金额;

2、开发土地的成本、费用;

3、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格;

4、与转让房地产有关的税金;

5、财政部规定的其他扣除项目。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，计算土地增值额的扣除项目，具体为：

1、取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

2、开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

3、开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法【1995】6号中明确，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%的以内计算扣除。

4、旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由市政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率，并经地方主管税务机关确认的价格。

5、与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

6、加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%。增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率40%。增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% 。

根据《山东省土地增值税预征管理暂行办法》规定：土地增值税预征率由各市、地地方税务局暂在1%—5%的幅度内，根据当地房 地产经营状况确定。并报省地方税务局备案。省地方税务局将视房地产市场变化情况适时进行协调。

四、房产税

如果企业拥有房产产权的，需缴纳房产税。

房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。

(1)以房产税原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%。计算公式为：

房产税年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%

(2)以租金收入为计税依据的，税率为12%。计算公式为:

房产税年应纳税额=年租金收入×12%

如果单位属于"外商投资企业或外国企业"应缴纳城市房地产税。

第六章 城镇土地使用税

城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。

年应纳税额=∑(各级土地面积*相应税额)。

如果单位属于"外商投资企业或外国企业"应缴纳外商投资企业土地使用费。