2月19日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布了《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)，对房地产交易环节个人购买房屋契税、个人出售房屋营业税的优惠政策进行了调整，自2016年2月22日起执行。这是近25年来出台的个人住房税收优惠政策中，优惠力度最大的一次。

一、个人购买房屋契税政策的调整

(一)购买家庭唯一住房

1.对个人购买面积为90平方米以下(含)的家庭唯一住房，减按1%的税率征收契税。

2.对个人购买面积为90平方米以上的家庭唯一住房，减按1.5%的税率征收契税。

家庭(购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房：在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人仅拥有一套住房。

(二)购买家庭第二套改善性住房

1.对个人购买面积为90平方米以下(含)的家庭第二套改善性住房，减按1%的税率征收契税。

2.对个人购买面积为90平方米以上的家庭第二套改善性住房，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房：是指已拥有一套住房的家庭购买的家庭第二套住房。

(三)新政亮点

1.范围扩大至第二套住房。自财政部1992年7月8日开始出台个人购房减免契税优惠政策《财政部关于支持住房制度改革做好契税工作的通知》(财农税字〔1992〕第32号)以来，这是首次出台对个人购买第二套住房减免契税的优惠政策。在此25年间，财政部、国家税务总局虽先后出台过11次契税优惠政策的文件，但均是限于第一套住房，本次扩大至“家庭第二套改善性住房”，而且减免幅度相当之大。个人购买90平方米以下(含)和以上的家庭第二套改善性住房，分别减按1%和2%的税率征收契税，而此前，很多地区对购买第二套住房的，是不分面积大小均按4%征收契税。

此外，对于购买第三套及以上住房的，仍执行原契税政策。

2.放宽面积取消户型限制。此前，《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税〔2010〕94号)规定可以减按1%税率和减半征收契税的,除要求是家庭唯一住房外，还必须符合“普通住房”(中小套型、中低价位普通住房原则上应同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的条件，单套建筑面积和价格标准向上浮动的比例不得超过上述标准的20%)的标准。

对于超出普通住房面积的，即使是第一套住房，很多地区都是规定按3%或4%征收契税。

本次对于购买的家庭第一套、第二套住房，均没再要求必须是普通住房，只以是否超过90平方米为界线来适用不同的优惠税率。而且对于面积90平方米以上的，没有规定面积上限(以往很多地区还规定以144平方米为线适用不同税率)，也没有设置户型限制，即各类住房皆可。对于有条件的家庭来说，购买大户型的第一套房，或在购买第二套房时选择真正意义上的改善性住房，都可以大幅度享受契税优惠。

(四)生效时间

本次新政的财税〔2016〕23号文件规定：本通知自2016年2月22日起执行。

然而，《中华人民共和国契税暂行条例》规定的契税纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

同时还规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

因此，纳税人承受房屋权属后，会产生“纳税义务发生时间”和“纳税申报及缴纳时间”这两个时间节点。那么，该以哪个时间节点来判断纳税人是否可以享受财税〔2016〕23号文件的优惠新政呢?

笔者认为，从本次新政出台的背景考虑，从新政的立法原意理解，从维护纳税人的合法权益出发，划分不宜太过复杂，宜以税款实际缴纳时间为标志，只要是在2016年2月22日及以后实际缴纳契税的，符合财税〔2016〕23号文件规定的优惠条件的纳税人，即可享受该项税收优惠。

具体应以各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定的操作办法为准。

(五)事项办理

1.办理本项契税优惠的程序与财税〔2010〕94号的原规定基本一致，但取消了“无(契税纳税)记录或有记录但有疑义的”的前置条件。

纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。

纳税人应当切实注意“诚信保证不实属于虚假纳税申报”的风险，以免影响个人征信记录乃至承担偷逃税款的法律责任。

2.税务机关在受理契税优惠申请及申报缴税过程中，应当按《国家税务总局关于简化契税办理流程取消(无)婚姻登记记录证明的公告》(国家税务总局公告2015年第71号)的规定，做好纳税人家庭成员状况认定工作。

3.享受购买住房减免契税的纳税人，应按规定向主管税务机关递交备案资料，履行备案义务。

(六)相关政策

现行契税优惠政策中，《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)关于“个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税(减免性质代码：15011719);购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税(减免性质代码：15011720)”的优惠规定仍然有效。

该条优惠政策本意是为改善民生，但与本次新政比较，其第二项优惠的适用条件比财税〔2016〕23号文件更严格，其优惠幅度在某些地区也会要低些。遇此情形，应当允许纳税人自行选择适用最优惠的政策。