开发区内的车位可能在地下，也可能在地上。对于地下车位，少数地区允许办理独立的产权登记，多数地区不允许。此外，地下人防设施在非战时状态，允许合理利用，实务中最广泛的用途就是停车位。关于车位和人防设施收入、成本的税会问题，历来争议很大。本文针对车位的税会问题结合两则案例作简要分析。

案例一

对外出租的人防设施，人防建筑能否计入开发成本?基本案情： 本税务师事务所接受某房地产开发公司(以下称甲公司)委托办理土地增值税清算，就地下人防工程能否作为成本扣除问题与税务机关产生分歧，具体内容如下：

甲公司项目分A、B、C三个区地块，地下人防工程在B区。B区地上13层，地下一层，其中地下室有锅炉房、换热站、配电室、水泵房、消防水池、人防设施等。其中地下人防6569.95平方米。地上5-13层住宅全部出售。地上1-4层为商业楼，已经转为公司自有资产，全部对外出租。

甲公司将地下人防工程出租给住宅业主和商铺租户，每个车位每年租金5000元，按年收取。甲公司将人防工程成本计入B区开发成本，并在B区住宅和商铺之间分摊。税务人员在审核土地增值税清算报告时，认为该公司改变了地下人防的用途，将地下人防工程成本从总成本中扣除。

我们认为甲公司应将人防设施在A、B、C三个项目之间分摊，在计算土地增值税时允许作为开发成本扣除。理由如下：

(1)甲公司已取得XX市(各区、县)人民防空办公室下发的《人防工程所有权确认书》;

(2)《XX市人民防空建设平战结合管理规定》第三十条规定："单位自建的或个体承包使用的人防工程，平时可由单位或承包者管理和使用，战争或灾害来临时，由人防部门统一安排使用。"

(3)在XX市人防工程质量监督站给该公司出具的"人防工程质量监督报告书"中，标明除战时用途外，平时用途为汽车库、物质库。

(4)人防办按X价发【2011】5号文件"关于重新核定结建人防工程使用费指导标准的通知"进行收费。

以上可以说明甲公司可以使用地下人防工程(包括自用或出租)， 但税务人员认为，只要甲公司使用了地下人防，不管有无收益或收益大小，就属于改变用途，其成本就不予在总成本中列支。

案例二

各类型车位收入成本如何进行税会处理?基本案情： 某房地产开发公司(以下称乙公司)建设的小区内即有地上车位，又有地下车位，地下车位分为人防设施改建车位与非人防车位。对于非人防车位，又可区分为两类：一类地下车位通过补交土地出让金，允许办理独立的产权登记，另一类地下车位不能办理独立的产权登记，对于有独立产权的车位直接对外出售，无独立产权的车位对外出租。

对于非人防车位的税会处理，乙公司与税务机关理解不同。乙公司认为，在土地增值税清算和企业所得税汇算清缴时，地下非人防车位凡可办理独立产权登记的车位视同开发产品进行税会处理，无独立产权非人防车位作为公共配套设施计入开发成本。税务人员认为，不能办理独立产权的车位必须预留成本，即使对外出租，也不能折旧或摊销，只能待乙公司对外出售车位时方可扣除。

乙公司困惑：无独立产权的地下车位，是无法出售的，如果既不能计入开发成本，又不能折旧或摊销，意味着成本将永远不能抵扣。

案例解析

一、开发产品与基础设施、配套设施的界定开发区内的土地及地上建筑物(含附着物)，分为两部分，凡能够办理独立产权登记的，按开发产品处理，凡不能办理独立产权登记的，均属于基础设施或公共配套设施，其所有权属于全体业主。

基础设施包括开发项目内道路、景观、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程和环境卫生、园林绿化等。

配套设施，也称公共配套设施，是指在开发小区内发生，可计入商品房开发成本的不能有偿转让的相关物业，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、会所、文体场馆、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。此外，对于具有独立的产权登记，但建成后必须无偿移交给政府部门的物业，也应作为公共配套设施处理。

二、基础设施、配套设施收入和成本的税会处理基础设施和配套设施，其所有权属于全体业主，基础设施费和配套设施费属于与建造开发产品相关的必要支出，应计入开发成本，按照合理的比例分摊到商品房(指可以对外出售且能够办理独立产权登记的建筑面积)的成本之中。

为便于理解，假设开发区共建造住宅10万平方米，每平方米售价1万元，合计出售收入10亿元。该开发区的土地成本，以及为建造10万平方米商品房发生的前期开发费、基础设施费、配套设施费、建筑安装工程费、开发间接费用均应计入10万平方米商品房的成本。若该公司将10万平方米商品房卖给同一个业主，则开发区内的所有基础设施、配套设施均属于该业主所有。10亿元商品房销售收入，已包含基础设施、公共配套的销售收入，只不过基础设施、公共配套收入是作为房屋收入的一部分。

实务中，开发公司常常以各种名义将本属于全体业主所有的基础设施、公共配套单独"出售"给少数业主，其实质都是变相提高房屋销售收入。

如同一瓶白酒以1000元的价格对外销售，其销售收入既包含白酒，也包含包装物一样，白酒和包装物只能作为一项产品出售，而不能对其拆分。倘若销售公司对包装物另外收取100元，则在进行会计与税务处理时，只能认定白酒销售收入1100元，而白酒的成本仍然是原材料、包装物、制造费用之和。销售公司销售白酒同时收取包装物价款的行为，只不过是变相提高了白酒售价。

同样的道理，如果房地产企业将地上车位(基础设施)、自行车棚(公共设施)以出售使用费名义"转让"给业主，只不过是变相提高了商品房的价格，而不能要求地上车位、自行车棚的收入与其成本配比核算及税务处理。

实务中还有这样的例子。某开发公司将商品房内的阁楼、地下室拆分销售，一幢建筑面积为180平米方的别墅对外出售时与业主签订三份合同：房屋建筑面积180平米，单价3万元/平米;地下室100平米，转让70年使用权，单价1万元/平米;顶层阁楼60平米，转让70年使用权，单价8000元/平米。三份合同合计转让收入688万元。众所周知，阁楼和地下室本属于别墅的一部分，即便是开发公司与业主分别签订合同，也只能认定180平米的别墅销售收入为688万元，销售单价为38222元/平米。

还有少数企业将精装修房按照毛坯房、装饰分别与业主签订销售合同的，也应合并作为精装修房的销售收入处理，而不能将毛坏房、装饰分别进行税会处理。