作为房企财务经理，信贷融资工作占三分之一、成本核算占三分之一、税务占三分之一。尤其是税务。有的项目都交付使用三年了，至今税务检查结束不了。房地产开发经营中税费占房地产开发成本比例较大，税务工作应该是财务经理的首要工作。方法大体有一下几种:

1.税率差异法。就是利用税率的差异直接节减税收的方法。实行比例税率的税种常有多种比例税率，通过筹划可以寻求最佳税负点。

2.扣除法。扣除法是通过增加扣除额而直接减少应纳税款，或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划方法。

3.延期纳税法。纳税人通过延期缴纳税款而取得相对收益的纳税筹划方法。

4.分拆法。就是使所得或收入在两个或更多个纳税人之间，或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。这种方法是通过使纳税人的计税依据合法合理地减少，从而减少应纳税额。

5.抵免法。是指通过增加税收抵免额来降低税负的一种方法。

6.减税法。减税法是通过减少应纳税额而减少纳税的筹划方法。主要涉及9个种税：营业税、土地增值税、企业所得税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市维护建设税、印花税。前5个税种构成房地产业企业纳税成本的主要部分，其中前3个税种更是重中之中。

1、营业税策划

方法1：<营业税暂行条例>，合营企业，甲企业以土地使用权入股，乙企业以资金入股，双方合作建房，建成后共担风险，利润共享，则由于甲企业以无形资产投资入股，不必缴营业税，因此可不缴营业税。

方法2：<营业税暂行条例>明确规定了纳税人应在何时发生纳税义务，即只要具备了下面两个条件中的一个，纳税义务即告发生：一是纳税人收讫营业收入款项的当天;二是纳税人取得索取营业收入款项的凭据的当天。对于采用预收款方式转让土地使用权的单位，纳税人的纳税义务是以纳税人收到的与转让土地使用权有关的款项(如预收款、结算时收到的价款等)作为营业税计算缴纳依据，而不一定是只要纳税义务一发生，就要全额计税。但对转让方结算时应收的，而受托方拖欠的价款，根据营业税纳税义务发生时间确定的基本规定，应在结算时纳税。因此，当房产公司和购买单位结算后，在实业公司尚未收到购买单位支付的价款时，房产公司就必须承担纳税义务，只要采取筹划措施，在收到支付单位的价款之前，不进行结算，就可避免过早承担纳税义务。通过时间上的延迟，获得资金的时间价值，从而降低了税收负担。

方法3：精装修房屋纳税筹划税法规定，纳税人兼营不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额，然后按各自适用税率计算应纳税额;未分别核算的，将从高适用税率计算应纳税额。若装修费用包含在总房款内，则按销售不动产的5%的营业税率，而如果分别核算销售不动产和装饰工程两种经营行为，装修合同另外签订，则装修部分收入适用3%的税率，二者相比少纳营业税。通过使用分拆法和税率差异法，对税基进行准确划分，区别了两种不同的生产行为，分别适用各自税率，既准确反映了经营状况，又降低了公司的税负。

方法4：改变收费主体的纳税筹划税法规定，对房地产开发企业代收项目应并入营业额计算缴纳营业税，而对独立核算的物业公司税法规定，从事物业管理的单位，以与物业有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业税的计税金额。通过主体变更将物业公司独立核算，既少交了营业税，同时还有助于提升物业服务水平。